Für wen macht der Immobilienerwerb Sinn?

Von der Gesamtkalkulation über die passende Rate und die richtige Zinsbindung bis hin zu Sondertilgungsmöglichkeiten

Kauf oder Miete – diese Frage stellen sich viele, die in nächster Zeit in eine andere Wohnung umziehen möchten oder sich mit dem Gedanken tragen, Immobilieneigentum zu erwerben. Je nach individueller Situation fällt die Antwort auf diese Frage unterschiedlich aus. Fest steht jedoch immer: Wer sich für den Wohnungskauf entscheidet, sollte sorgfältig und vorausschauend kalkulieren, damit die Finanzierung langfristig gesichert ist.

Nicht erst in Zeiten von Corona stellen sich viele Mieter die Frage, ob sie auf Dauer zur Miete wohnen möchten – oder lieber auf Eigentum setzen und eine Wohnung kaufen sollten. Doch pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Einfacher wird die Fragestellung, wenn zunächst drei Aspekte geklärt werden.

Flexibilität

Wie viel Flexibilität ist hinsichtlich eines Umzugs gewünscht? Wer gern häufiger umzieht und sich nicht langfristig an einen Wohnort binden möchte, fährt mit einer Mietwohnung besser. Wer sich gern lange festlegen mag, kann auch den Wohnungskauf in Betracht ziehen.

Finanzierung

Wie steht es um die Finanzierung, sind ausreichende Ersparnisse vorhanden für einen Wohnungskauf? Wer diese Frage verneint, ist zunächst besser mit einer Mietwohnung bedient, kann aber auf das Ziel „Eigentumswohnung“ hin sparen. Wer bereits Ersparnisse – mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises, besser noch mehr – vorweisen kann, ist je nach Höhe der Rücklagen schon einen Schritt weiter und kann auch über einen Kauf nachdenken.

Eigentum verpflichtet

Sind diese zentralen Fragen geklärt, sollten diejenigen, die mit einem Wohnungskauf liebäugeln, noch weitere Aspekte berücksichtigen. Bevor sie sich endgültig entscheiden: So gilt der altbekannte Spruch „Eigentum verpflichtet“. So gehört die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen für Wohnungseigentümer ebenso zu den Pflichten wie die Beteiligung an den Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Das erfordert ein gewisses Maß an Interesse für Themen wie Sanierungsmaßnahmen, damit bei Entscheidungen hierzu auch mit Augenmaß abgestimmt werden kann. Dafür winkt ein entscheidender Vorteil: Anders als Mieter können Wohnungseigentümer innerhalb ihrer vier Wände schalten und walten, wie es ihnen passt – und beispielsweise das Bad nach ihrem Geschmack neugestalten.

Kaufen oder mieten? Eine solide Finanzierung ist das A und O

Ist die Entscheidung für den Wohnungskauf und gegen Mieten gefallen, gilt es, sich zunächst mit dem Thema Immobilienfinanzierung zu befassen. Denn am Ende des Tages muss die Wohnung auch dauerhaft problemlos finanzierbar sein. Sonst ist allmonatlich Stress vorprogrammiert, wenn die Kreditraten beispielsweise zu hoch angesetzt sind und das Einkommen vorübergehend – etwa wegen Elternzeit – niedriger als anfangs kalkuliert ist. Eine erste Orientierung bieten Online-Budgetrechner. Um die passenden Werte einzutragen, empfiehlt es sich zunächst, sich einen Überblick über die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu verschaffen und auch die Ersparnisse zusammenzurechnen. So lässt sich mit wenigen Klicks ermitteln, wie teuer die Wunsch-Wohnung maximal sein darf und wie hoch der Kreditbedarf ist. Damit die Finanzierung langfristig reibungslos läuft, empfiehlt es sich, auf folgende Punkte besonders zu achten:

1. Monatliche Kreditrate nicht zu hoch ansetzen

Es kann immer mal vorkommen, dass das monatliche Einkommen vorübergehend sinkt – beispielsweise während der Elternzeit. Und Selbständige müssen ohnehin vorsichtiger kalkulieren. Um zu vermeiden, dass die monatlichen Raten in Phasen mit weniger Einnahmen nicht mehr gezahlt werden können, sollten diese von vornherein nicht zu hoch angesetzt werden. Bleiben Sie leiber etwas unter der möglichen Rate. Vorteilhaft ist es zudem, auf flexible Tilgungsoptionen zu setzen. So bieten einige Banken zwei kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Zinsfestschreibung an. Kommt es einmal ganz arg, kann die Rate vorübergehend gesenkt werden, sofern sie nicht an der Untergrenze von einem Prozent der Darlehenssumme pro Jahr liegt. Umgekehrt kann sie hochgefahren werden, wenn das Einkommen deutlich steigt.

2. Zinsbindung klug wählen

Je enger der finanzielle Spielraum beim Wohnungskauf ist, desto wichtiger ist es, sich auch Gedanken um die richtige Zinsbindung des Wohnungskredits zu machen. Wer die Kreditraten gerade eben so aufbringen kann, ist dabei gut beraten, ein Zinsänderungsrisiko möglichst gering zu halten. Das lässt sich über eine lange Zinsbindung erreichen. Zwar kostet das Immobiliendarlehen dann etwas mehr, dafür besteht über einen sehr langen Zeitraum Planungssicherheit. Wer sich frühzeitig abgesichert hat, kann dann ruhig schlafen und muss nicht befürchten, die Kreditraten künftig nicht mehr zahlen zu können.

3. Auf Sondertilgungsmöglichkeiten achten

Ein unverhoffter Geldsegen steht ins Haus? Es gibt unerwartet üppiges Weihnachtsgeld? Dann können Wohnungseigentümer, die umsichtig finanziert haben, den Tilgungsturbo einschalten und über Sondertilgungen dazu beitragen, schneller schuldenfrei zu sein. Möglichst ist das aber nur, wenn bei Abschluss des Kreditvertrages auf Sondertilgungsmöglichkeiten geachtet wurde. Viele Banken ermöglichen es, bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr außer der Reihe zurückzuzahlen.

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